今日，享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布第三季度武漢寫字樓與零售市場報告，結合武漢經濟概況，針對第三季度武漢甲級寫字樓及優(yōu)質零售市場第三季度的表現(xiàn)及未來發(fā)展趨勢進行了深入的解讀及預測。

武漢市上半年宏觀經濟情況

    2019年上半年，武漢市整體經濟發(fā)展穩(wěn)中有進，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值7478.94億元，同比增長8.1%，快于全國平均水平1.8個百分點。三次產業(yè)比重為2.2/42.0/55.8。

    從截止8月份的經濟數(shù)據(jù)來看，武漢市經濟總體運行保持平穩(wěn)，但下行壓力在加大，分板塊來看：

工業(yè)持續(xù)下行

    1-8月，工業(yè)增加值5.5%，同比回落2.6個百分點，今年以來累計回落幅度達6.1個百分點。

傳統(tǒng)消費趨緩、物價上漲顯著

    1-8月，有店鋪零售業(yè)態(tài)零售額同比增長1.7%，較1-7月回落0.6個百分點。其中，五大商業(yè)集團（武商、中百、中商、漢商、工貿）當月零售額僅增長0.7%。

    此外，8月居民消費價格指數(shù)103.2，1-8月累計居民小欸價格指數(shù)102.8，物價上漲顯著。

投資區(qū)域分化明顯

    青山區(qū)、硚口區(qū)、臨空港開發(fā)區(qū)1-8月固定資產投資分別增長23.2%、20.0%、和18.2%；漢陽區(qū)和江夏區(qū)分別增長10.3%和2.5%；江岸區(qū)、江漢區(qū)分別下降3.8%和22.1%。

    數(shù)據(jù)及資料來源：武漢市統(tǒng)計局

    中心及次中心城區(qū)土地價格上漲帶動整體出讓金額上漲

    2019年1-9月，武漢土地市場總成交面積674.4萬平方米，同比下降約6.8%；總出讓金額達1206億元，同比升高約55.3%。

    分區(qū)域來看，1-9月武漢市的土地成交主要集中在遠城區(qū)（東西湖、漢南、忻州、江夏、蔡甸、黃陂、化學工業(yè)）和中心城區(qū)（武昌、江岸、漢陽、江漢、硚口），分別約占1-9月總成交面積的52.1%和27.2%。

    從分區(qū)成交均價來看，1-9月中心城區(qū)武昌、江岸及江漢區(qū)均有高價地塊成交，此外次中心城區(qū)例如青山、東湖高新以及東西湖土地價格較去年同期上升顯著。

    整體來看，19年1-9月武漢在土地成交總面積不及18年同期的情況下，總成交額上漲顯著，主要原因是中心及次中心城區(qū)土地價格的上漲。

甲級寫字樓市場吸納回暖

    2019年1-9月武漢優(yōu)質甲級寫字樓市場未有新增供應，全市核心商圈優(yōu)質甲級寫字樓空間總存量維持在214.9萬平方米。

    1-6月，由于受中美貿易摩擦升級影響，整體外部經濟環(huán)境下行預期持續(xù)加大，上半年租戶業(yè)務擴張及新進本市需求表現(xiàn)謹慎，五大核心商務區(qū)凈吸納量一度創(chuàng)下歷史新低。

    進入三季度，受中美重啟貿易磋商及央行降準等一系列積極因素影響，整體外部經濟下行預期放緩，市場情緒有所恢復。三季度武漢核心商務區(qū)甲級寫字樓市場表現(xiàn)有所回暖，五大核心商務區(qū)共錄得約20,085.0平方米的凈吸納量。核心商圈整體空置率環(huán)比下降約1個百分點至27.0%。

    雖然三季度整體市場需求較上半年有所回升，但為爭奪有限的客戶需求，甲級寫字樓業(yè)主紛紛下調租金以加速去化。三季度全市核心商務區(qū)甲級寫字樓整體租金環(huán)比下降約0.8%至120.7元每平方米每月。

    多個預計在年內交付的項目將推遲入市，四季度武漢優(yōu)質甲級寫字樓市場預計將只有新世界中心三期一個項目入市，將為武漢核心商圈甲級寫字樓市場帶來約5.6萬平方米的優(yōu)質新增供應。整體來看，多個項目的推遲入市為現(xiàn)有市場存量的去化提供了更多的時間，預計年底空置率水平將保持平穩(wěn)，租戶市場狀態(tài)將延續(xù)。

商圈同質化壓力下的“首店軍備競賽”

    2019年1-9月，武漢天地北館和帝斯曼購物中心的開業(yè)為武漢零售市場帶來了約23.4萬平方米的新增供應。

    為應對日益嚴峻的商圈同質化，近期四大核心商圈多個商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)調整頻繁，截止三季度末，武漢四大核心商圈整體空置率環(huán)比上升約0.6個百分點至5.6%；首層平均租金錄得628.4元/平方米/月，環(huán)比下降約0.2%。

    從新開店鋪業(yè)態(tài)來看，1-6月餐飲和零售業(yè)態(tài)是擴張最積極的業(yè)態(tài)，分別占新開店面積的37.6%和35.1%。其次是兒童、娛樂休閑和生活配套類業(yè)態(tài)，整體占到新開店面積的27.3%。

    此外，近年來隨著武漢市新興區(qū)域人口導入的加快，新興商圈快速崛起。如何在激烈的競爭去避免同質化以保持能級優(yōu)勢成為目前武漢市主要商圈共同面臨的問題，引進首店開始成為各大商圈保持競爭優(yōu)勢避免同質化的主要手段。2019年1-6月，武漢市共有7個商圈引進了首店，其中武廣、中南中北、永清及街道口商圈最為積極，分別約占上半年首店引進數(shù)量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。從引入首店的業(yè)態(tài)占比來看，除了傳統(tǒng)的服飾和餐飲類店鋪外，武漢零售市場首店的引進開始呈現(xiàn)業(yè)態(tài)多樣化特點：包括文創(chuàng)、娛樂休閑、珠寶飾品、化妝品、茶飲、新零售等在內的10個零售類占到了上半年首店引進總數(shù)的約43.1%。進入到三季度，餐飲業(yè)的擴張速度開始明顯放緩，其占季度新開店鋪數(shù)量的占比環(huán)比下降約8.4個百分點。

    在市場消費增速同比放緩，品牌資源有限，業(yè)態(tài)同質化難以避免的情況下，核心商圈多個優(yōu)質項目推遲入市。四季度，預計將迎來開業(yè)的項目包括環(huán)貿中心太和里、南國中心二期以及綠地繽紛城，總計將為市場帶來約21.3萬平方米的新增供應。此外，為迎接即將到來的軍運會和年末傳統(tǒng)消費旺季，多個業(yè)態(tài)調整及改造項目預計將在下季度完工。（本文轉載自贏商網）